Darwin  ダーウィン 不動産ニュース
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 2006年2月2日
 
 ■建築物の耐震改修の促進に関する一部を改正する法律」が1月26日施行
  賃貸住宅を含む建築物の所有者に耐震改修の努力義務を課しました。
  ◇指導・助言の対象となる「特定建築物」の規模を用途に応じて引き下げる
  ◇計画的な耐震化の促進1年以内の計画 (地域防災マップ、相談体制の整備)  概要はこちら


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 2005年12月8日
 
 ■国土交通省は、高齢者の家賃債務を保証する従来の入居支援制度に加え、障害者世帯を
  対象とした「障害者家賃債務保証制度」の運営を開始

  対象住宅 障害者の入居を敬遠しないものとして、高齢者住宅財団と家賃債務保証制度の利用に
         関する基本約定を締結した賃貸住宅
  保証対象 滞納家賃、保証料は月額家賃の35%を入居者負担


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 2005年11月7日
 
 ■アスベスト対策として
  すべての建築物について、解体時や補修時に作業計画の届出義務を負うことになります。
  飛散するアスベスト対策として環境省は、大気汚染防止法の関係政令を来年2月までに改正する
  予定です。

 ■国土交通省は、耐震改修促進法改正案が参議院本会議で可決したのを受けて、契約時の重要
  事項説明書 内に耐震診断の有無や耐震診断に基づく耐震性能についての記載・説明を追加する
  ことで年度内に施行 を目指しています。当社にて管理委託頂く物件は、戸建て住宅の場合・建築
  確認時の書類が今後必須となります。


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 2005年10月22日
 
 ■「アスベスト含有建材に関する対応方針(案)」を策定
   12月に最終の取りまとめを行い来年度の通常国会で成立を目指す
   国土交通省の社会資本整備審議会は、建築基準法等の改正を柱とする「アスベスト含有建材に
   関する対応方針(案)」を策定 12月に最終の取りまとめを行い、来年度の通常国会で成立を
   目指す。
   今の案が成立すると、これまで労働安全衛生法で規制されていた事務所等だけでなく、住宅
   (既存も含む)においても露出した吹付けアスベスト等の飛散防止措置が求められ、所有者には
   適法な状態に維持する責務が生じることになる。
   具体的には、既存住宅においては改築時等にアスベストの除去義務を課す。
   地方公共団体に吹き付けアスベスト等の使用状況の報告聴取、立入調査権を与える。
   特定行政庁に勧告、是正命令権を与える。
   定期調査報告制度を開始し、調査結果を一般に閲覧可能とする等が検討されている。
   規制を強化する一方で、室内空気中のアスベスト繊維濃度の測定方法や測定結果の表示の
   仕組みづくり、アスベスト除去費用の補助等も検討されている。
   「アスベスト含有建材に関する対応方針案」の詳細は こちら
   アスベストに関するその他の資料は こちら
   インフォーメーション
   平成元年までに施行された公共賃貸住宅の住戸部分について
   吹付けアスベスト及びアスベスト含有吹付けロックウールの使用実態が調査された(17年7月)。
   結果、4万200団地(24万7千401棟)のうち、吹付けアスベスト等が
確認されたのは
   243団地(894棟)だった。
   なお、除去等の対策が済んでいるのはのうちの235団地(886棟)


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 2005年10月21日
 
 ■「建築物の耐震改修の促進に関する法律」改正案
  標記法律の改正案が今月7日に閣議決定された
  今国会の会期中(11月2日まで)に成立する見通し国が耐震改修促進に向けた「基本方針」を
  作成し、都道府県や市町村がそれに基づいた具体的な「耐震改修促進計画」を策定するという
  改正法には
次の規定が盛り込まれている。
  ・倒壊時に道路をふさぎ、多数の者の避難を妨げるおそれ
のある住宅等について、耐震改修の
   指導や助言を行う
  ・地方公共団体の指示に従わない建築物を公表する。
  ・倒壊の危険性の高い建築物について、建築基準法により
改修を命じる。
  ・耐震改修計画の認定を受ければ、建築基準法上の特例
 として、耐震以外の不適格事項が
   適用されない。
  ・耐震改修支援センターを設置し、耐震改修の情報提供
等を行う。
  耐震改修法の改正案について、詳しくは こちら

 ■団地の再生に関する提案を募集
  国土交通省は、昭和40年から50年代前半頃に整備された共同住宅団地について、これまで
  行ってきた建替えだけではなく、改修や増築等を含めた総合的な再生手法を導入すべく、個人や
  民間企業等に広く再生手法案を募集している。
  新たなアイデアを盛り込んだ提案の募集内容
  ●提案対象は昭和40年から50年代前半に整備された実在する共同住宅団地またはモデル団地。
  ●提案の範囲は、再生に関する計画手法、事業スキーム、 ハード技術または経営・管理手法。
  ●案の視点は次の4つ。ストックの有効活用による環境との調和。コミュニティの維持・活性化。
   安心・安全な居住環境の実現。多様な資金・技術・事業主体の活用。
  提案の選定
   来年3月下旬を予定
   既存団地の再生を促進するために効率的な提案を選定し再生案の事業化を図る
   募集の詳細等は こちら


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 2005年10月15日
 
 ■「悪質リフォーム工事の無許可業者に対する指導・監督のガイドライン」を策定
  国土交通省は9月30日、悪質リフォーム工事の社会問題化を受けて「無許可業者に対する
  指導・監督のガイドライン」を策定。無認可業者(いち工事当たり5百万円未満の建設工事を行う
  業者)に対して適切な指導・監督を行うよう都道府県知事に通知した。
  同時に「建設業者の不正行為等に対する監督処分の基準」が一部改正され、建設業法上の
  監督処分を行う具体的基準(競売入札妨害罪、談合罪、贈賄罪等)に詐欺罪を加え「刑の確定等を
  待たずに監督処分を行うことを妨げない」とした。
  指導・監督のガイドライン等の詳細は こちら


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 2005年4月28日
 
 ■会員制マンスリー賃貸解約トラブル報告書を神奈川県消費生活課が発表
  報告書には「敷金・礼金ゼロと言っても実際には 会費・年間○○費を負担させており
  そのようなものが必要な旨も表示すべき」としています
  消費者にわかりずらく、名目が違うだけで実際に費用負担をさせているわけですから
  見かけだけのサービスと言われてしまいます
  マンスリー契約を利用した長期賃貸契約な訳で、純然たるマンスリーマンション経営とは異なります
  報告書

 2005年4月15日
 
 ■家具購入資金を上乗せた住宅ローンを提供
  新生銀行は、家具などの購入資金を上乗せして融資する住宅ローン
 「パワースマートホーム ローン」の提供を開始 大塚家具と提携 増額分は50万円〜500万円迄

 2005年2月3日
 
 ■地下鉄南北線・三田線「白金高輪駅」に直結予定の白金1丁目再開発事業の
  オフィス棟(平成17年11月完成予定)の名称をNBFプラチナタワーとした
  NBFは日本ビルファンド投資法人の略(三井不動産主体の投資ファンド)
  キーテナントとしてアクサグループ(アクサ生命他)が入居予定
  再開発後の名称は白金アエルシティとなる

 2005年1月29日
 
 ■部屋を決める際に重視する事
  コンビニが近い79.1%.・スーパーが近い63.3%・ レンタルビデオ・CD店が近い41.0%などが上位
 住宅機能・設備はエアコン82.0%・バス・トイレ独立75.7%・収納スペース(幅180cm程度)48.7%の順
 インターネット接続込みが急増している (アットホーム調べ)



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 2004年12月12日
 
 ■nifty会員向けに、中古マンション情報を提供
  東京カンテイ提供のデータが個人で使用が可能となる
 不動産業者や金融機関が利用している専門性の高いデータで価格判断に使われる基本データです
  料金は1検索3,150円   詳細は こちらから

 2004年11月29日
 
 ■分譲マンション探しのきっかけは
 「家賃がもったいない」28.1% 部屋が狭く感じた」19.3% 「金利が安いから」12.3%
 「家族が増えたから」10.0%の順
 マンションを選んだポイントは 「立地」45.9% 次いで「周辺環境」12.5% 「間取り」10.8%の順
 マンション生活での悩みは 「収納スペース」21.4% 「音」16.8%で 
 約4割を占めた住宅に必要な設備は 「ネット設備」11.9% 「シャワートイレ」9.7% 
 「床暖房」9.6% などが挙がった(ファミリーネット・ジャパン)

 2004年10月18日
 
 ■ダイヤモンドホテル(千代田区一番町)本館跡地を宗教法人真如苑が
   (土地2802平米約89億円にて) 購入 半蔵門駅直結となる
 ■たくぎん池袋ビル(池袋TGホーメスト)を日本ビルファンド投資法人が44億円にて購入


 2004年9月30日
 
 ■2006年池袋東口地下街が東池袋まで延長
 地下鉄13号線:池袋〜渋谷間(東横線と相互乗入れ)の横浜地下鉄接続工事に伴い、
 グリーン大通り下が地下街になるもの(2006年完成予定)
 2007年には有楽町線東池袋駅まで伸長、2007年1月には東池袋駅隣接(東池袋4丁目再開発)の
 一期工事(エアライズタワー)が完成予定
 二期工事、2009年9月(完成予定)はサンシャインシティまで地下街が接続する


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 2004年6月10日
 
 ■東京都は賃貸住宅で退去時の敷金返還や修繕をめぐるトラブルを防ぐため、原状回復等に関する
  説明を業者に義務づける
  「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」を10月1日から施行
  都は条例による取り組みと礼金・更新料のない契約を普及させる運動を「東京ルール」として推進
  したい狙いがある


 2004年6月9日
 
 ■山手線に新駅
  JR東日本は品川・田町間に新たに新駅を開設すると発表
  現在、品川・田町間は3キロ離れており 近隣の人口ニーズが高い事と新たな商業ゾーンの予定
  から決定した

 2004年5月25日
 
 
■防衛庁跡再開発は2007年春に竣工予定
  六本木の防衛庁跡地再開発「東京ミッドタウンプロジェクト」はオフィスやホテル、住宅、商業施設
  などで構成する複合施設(東京メトロ六本木駅7番口に接続予定・千代田線乃木坂駅も接続される)
  文化情報発信機能としてサントリー美術館が移転進出が決まった
  同プロジェクトは三井不動産、全国共済農業協同組合連合会、明治安田生命、積水ハウス、
  富国生命、大同生命の6社

 2004年5月20日
 
 
■不動産業者の倒産件数が2カ月連続で増加 (住宅新報社より)
  4月の不動産業者の倒産件数は前年同月比で2カ月連続増加した
  地価の下落傾向が続き、バブル期に取得した物件の含み損に苦しむ不動産業者は多く 
  また、住宅ローン減税の縮小から住宅購入の抑制が懸念されるなど、不動産業者を取り巻く環境は
  厳しくなっている


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 2004年3月21日
 
 
■ 賃貸のダーウィンは 部屋を借りる際の初期費用を軽減するサービスを開始
  自社物件で試験的に行っていた敷金なし・礼金なし・更新料なしの賃貸方式を、5月より
  管理物件でも採用し本格導入する 新規申込は定期借家
 ■東京駅周辺の再開発事業本格始動
  高層ツインタワー中心の八重洲側は今夏から 総工費1700億円
  丸の内側は2006年度から着工(創建当時の駅舎デザインに復元)される
  総工費500億円 完成は2011年春
 ■東池袋4丁目再開発(サンシャイン60近く)は42階建580戸の住宅が供給
  事務所棟15階も併設 完成は2006年

 ■ 東京駅周辺の再開発

 八重洲駅前広場を挟み南北に2棟オフィスビル(地下4階・地上41階 北棟は42階)
 北棟に隣接し地上16階も建設(大丸東京店が移転 現在の売場面積の1.4倍)
 現在の大丸跡地にはツインタワーを結ぶ歩行者用デッキを新設 商業施設・駐車場として
 駅前広場が拡張される ガラスを多用し「先進性」「先端性」を打ち出す
 南・北棟は2008年春に竣工。北棟低層部を含め2011年春に完了
 丸の内側の三菱地所中心の再開発(マンハッタン構想)と
 合わせて東京駅中心の再開発は近郊の地域に大きな影響を及ぼす

 ■ 東池袋4丁目再開発

 東池袋4丁目再開発では区の総合施設・図書館等の入居も予定されており
 街の中心が東池袋3・4丁目によりシフトされることになる
 今春からはサンシャイン60を挟んだ反対側でも32階建てマンションが建設
 現在ある高層建物と合わせると30階以上の建物が8棟になる
 2006年からは近くの東池袋4丁目地域でも53階建の住宅・オフィス併設計画があり
 池袋地域は住宅を中心とした巨大タウンが完成する

 豊島区は人口減少により公立学校を閉鎖・統合をしてきたが
 この地域には再開発計画内に保育園・公立学校計画がある

 今後の池袋住宅相場について
 物件がダブついてくる以上 家賃価格の減少は避けられないと予想される
 現在も池袋西口地域で空室が目立ち マンスリーマンションへの打診が多い
 但し投資物件としての人気は根強く ワンルームの売買相場は下がっていない
 取引平均 
当たり40〜45万円 当社仕入れ平均当たりも38万前後
 現在8万の家賃も6万円代で貸せる価格設定が今後の課題である
 2010年までに借入返済を完了し、家賃25%ダウン時には売買価格も下がるので値下がりした物件を
 購入出来る資産作りが必要


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 2004年1月26日
 
 ■大崎駅西口地区が都市再生特別地区に
  品川区大崎2、3丁目の約2.4haで、容積率の上限は750% (現行の指定上限は300%)
  駅東西自由通路と一体化した建物の整備や大規模な緑化空間の整備などの再開発が予定

 2004年1月7日
 
 ■「“都民との集い”大地震発生!そのときあなたはどうする」が1月29日(木)13:30〜
  錦糸町ロッテ会館にて
  東京都不動産関連業協会主催で行われます 入場無料・グッズ進呈
 

 2003年12月27日
 
 
■JR東京駅前の「新丸ビル」建て替え計画を発表2008年夏に竣工
  高さ200メートルの超高層ビルとなりマンハッタン構想が現実化される
 ■いわゆるワンルームマンション税を豊島区議会が可決1戸あたり50万円課税となる

 ■ 豊島区のワンルーム税について考える

 豊島区は4月から建てられるワンルームマンションに対して一戸あたり50万円の課税を決定した
 当社は失策であると分析しています
 豊島区池袋地区はファミリータイプのマンションを分譲しても人口流入の要素は少なく
 売れない地域です

 なぜなら子供が減り学校を統合し保育園も他区に比べて時間延長問題・人数制限等で劣っており
 子供を産み育てる環境になっていません
 また保育園のある場所が現在の地域ニーズの場所になく、昔からの住宅街や駅からはずれた所に
 存在し不便です
 ワンルームを規制して地域づくりをするのなら普通に暮らせる区民の目線で物を考えないと
 他の副都心からは取り残されていくだけと分析しました

 ■ 豊島区の特性と投資

 豊島区は、区役所はボロボロしかし清掃事務所・工場は池袋駅から近く立派
 そんなおかしな区である
  池袋西口・・・お金の落ちない芸術劇場があり、人・物がそこで寸断されている
  池袋東口・・・サンシャイン60に向かう道にしか人は集まらず、町としての広がりが無い
  池袋南口・・・予備校が集積し大型書店が乱立して入るものの、大きなお金は落ちない

 
サンシャインの広がりを付けたいと東池袋に大規模開発を進めていたが
 2003年問題で事務所ニーズに不安があると住居に変更してしまった
 現在計画は進行しているが、一気に住宅を増やしたら周りの賃料への影響や環境への問題が
 大き過ぎる
 
場外車券売場も予定されており、この先不動産市場が変化する街である

 
投資について
 現在の中古ワンルームマンションは売買価格が下がってもニーズはあり
 賃貸ニーズもワンルーム市場は落ちる事は無いと予想されるが
 今でも他地域に比べて池袋のワンルームは人気が無い(駅からの距離・地域の環境等)
 ただ、50万円高くなっても利回りから計算すると購入する方はいると思われ影響はない


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